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　　新政策主要是鼓勵(lì)企業(yè)將閑置工業(yè)廠房改為租賃倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，而對(duì)于市面上銷售的迷你倉(cāng)項(xiàng)目則未必能“廠改倉(cāng)”,。

　　好管家倉(cāng)儲(chǔ)管理首席市場(chǎng)分析師四通餐飲設(shè)備保管倉(cāng)庫(kù)表示,，新政策利好迷你倉(cāng)類產(chǎn)品，預(yù)期各地將陸續(xù)公布執(zhí)行細(xì)則。政策也為過剩的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)指明了發(fā)展方向，未來或有更多企業(yè)參與到迷你倉(cāng)市場(chǎng)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中。如果市場(chǎng)盈利水平足夠好,，不排除有企業(yè)進(jìn)行整體收購(gòu)，這等于變相活躍了商用物業(yè)的銷售市場(chǎng),。但某租賃房運(yùn)營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)人則表示,，政策實(shí)施需多個(gè)部門協(xié)調(diào)，其實(shí)現(xiàn)在還遠(yuǎn)未落地,。

　   不少意向買家或者持有倉(cāng)儲(chǔ)式迷你倉(cāng)的小業(yè)主認(rèn)為有望迎來“春天”,，以后可以安心做包租公或包租婆了。還有市民節(jié)后已打算出動(dòng)去看迷你倉(cāng)樓宇,。

　　不過,，記者在采訪了多位樓市專家后，發(fā)現(xiàn)他們普遍對(duì)這個(gè)政策是否惠及用于銷售和已經(jīng)售出的商業(yè)迷你倉(cāng)持謹(jǐn)慎態(tài)度,，多數(shù)人認(rèn)為這個(gè)政策主要是為企業(yè)自持工業(yè)廠房盤活提供了多條出路,，并且鼓勵(lì)企業(yè)將閑置的工業(yè)廠房利用起來，改為租賃倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè),。若全面實(shí)施“廠改倉(cāng)”,，有可能影響目前的土地出讓市場(chǎng)，甚至?xí)绊懸?guī)劃部門在片區(qū)規(guī)劃的實(shí)施,。一旦造成迷你倉(cāng)價(jià)格上漲,，也不是政策希望看到的結(jié)果,。

　　過去一年庫(kù)存工業(yè)廠房庫(kù)存不降反升

　　去年,，不少熱點(diǎn)城市的小倉(cāng)庫(kù)成交創(chuàng)造了歷史天量,，但工業(yè)廠房的去庫(kù)存情況又如何呢？據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)：2016年末,，商品房待售面積69539萬平方米,，其中小倉(cāng)庫(kù)待售面積40257萬平方米，同比減少11%,，辦公樓待售面積3631萬平方米,，同比增加10.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積15838萬平方米,，同比增加8%,。可見,，2016年去庫(kù)存的成果主要是小倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng),，而辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的庫(kù)存反而進(jìn)一步增加了。

　　租倉(cāng)寶倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)首席分析師四通倉(cāng)儲(chǔ)O2O平臺(tái)認(rèn)為,，真正需要擔(dān)心的并不是小倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)的庫(kù)存,，而是工業(yè)廠房市場(chǎng)的庫(kù)存。此番允許工業(yè)廠房按規(guī)定改為租賃倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè),，無疑是從政策源頭上為工業(yè)廠房去庫(kù)存找了一個(gè)新的突破口,。

　　《意見》中引起關(guān)注的是“允許將在建、建成,、庫(kù)存的工業(yè)廠房等按規(guī)定改建為租賃倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè),，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為倉(cāng)儲(chǔ)用地,，調(diào)整后用水,、用電、用氣價(jià)格按照倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。”記者留意到,，這一條的前提是“在建、建成,、庫(kù)存的工業(yè)廠房”,，是否適用于已經(jīng)賣散或者準(zhǔn)備用于分割銷售的工業(yè)廠房則暫未明確。

　　好管家倉(cāng)儲(chǔ)管理首席市場(chǎng)分析師四通餐飲設(shè)備保管倉(cāng)庫(kù)表示,，“廠改倉(cāng)”可能只是針對(duì)企業(yè)整體持有經(jīng)營(yíng)的工業(yè)廠房可以轉(zhuǎn)性質(zhì),，而用于銷售的商業(yè)迷你倉(cāng)乃至存量的迷你倉(cāng)產(chǎn)品都不大可能“廠改倉(cāng)”。因?yàn)橥恋匦再|(zhì)改變不但影響城市規(guī)劃,，而且會(huì)影響土地拍賣市場(chǎng)的“游戲規(guī)則”,。

　　“廠改倉(cāng)”

　　受惠范圍未明確

　　引人關(guān)注的“廠改倉(cāng)”問題,，政策前提是“在建、建成,、庫(kù)存的工業(yè)廠房”,，是否適用于已經(jīng)賣散或者準(zhǔn)備用于分割銷售的工業(yè)廠房則暫未明確。多位樓市專家認(rèn)為,，該政策應(yīng)該主要是為鼓勵(lì)企業(yè)將閑置的工業(yè)廠房利用起來,，改為租賃倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)。至于是否會(huì)利好用于銷售或已經(jīng)售出的商業(yè)迷你倉(cāng)產(chǎn)品,，則持謹(jǐn)慎態(tài)度,。

　　“倉(cāng)中倉(cāng)”

　　改建規(guī)范出臺(tái)

　　關(guān)于改建“倉(cāng)中倉(cāng)”，《意見》提出“允許將現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)按照國(guó)家和地方的小倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租,，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū),、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施,、防水功能,、排污功能完好有效。”與此同時(shí),，卻不能忽視租賃市場(chǎng)中過往存在的“倉(cāng)中倉(cāng)”亂象,，私自亂改建對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、消防,、衛(wèi)生,、治安所帶來的安全隱患是有目共睹的，所以四通一直以來對(duì)于“倉(cāng)中倉(cāng)”都是嚴(yán)格管制的,，也獲得了廣大業(yè)主的支持,。今后，明確“合規(guī)”改造的標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格監(jiān)督,，至關(guān)重要,。

　　“水電氣”

　　按日租倉(cāng)庫(kù)收費(fèi)未必指迷你倉(cāng)

　　有專家認(rèn)為，改建后的租賃倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)“用水,、用電,、用氣價(jià)格按照日租倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”，未必指目前市場(chǎng)上的商業(yè)迷你倉(cāng)水電收費(fèi)可按小倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，很可能只是針對(duì)企業(yè)自持的租賃倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè),。

　　助工業(yè)廠房去庫(kù)存

　　租賃倉(cāng)源大增

　　從去年6月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《意見》，到去年12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要加快倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租賃市場(chǎng)立法,，加強(qiáng)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管,，再到現(xiàn)在的四通出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，這是政策逐步落地的過程,。接下來各地也會(huì)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則,，才能真正成為可操作層面的“新政”,。四通中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，廣東確實(shí)有大量迷你倉(cāng)供應(yīng)和實(shí)際經(jīng)營(yíng)問題,，相信四通的政策方向是整體有利市場(chǎng)化,，同時(shí)兼顧公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。好管家集團(tuán)旗下拆搬儲(chǔ)一站式搬家保管寄存服務(wù)社區(qū)CEO&創(chuàng)始人四通第三方倉(cāng)儲(chǔ)托管倉(cāng)也認(rèn)為,，從《意見》來看,，很可能迷你倉(cāng)用地性質(zhì)的變更主要是針對(duì)用于租賃的迷你倉(cāng),，并非銷售,。

　　租倉(cāng)寶倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)首席分析師四通倉(cāng)儲(chǔ)O2O平臺(tái)認(rèn)為，如果嚴(yán)格限定工業(yè)廠房改為租賃用房后僅能用于出租而非出售,，這意味著參與的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)不再是傳統(tǒng)的賣房子的開發(fā)商而是租賃運(yùn)營(yíng)商,。以目前國(guó)內(nèi)很低的房?jī)r(jià)租售比來看，基本上不會(huì)有太大的利潤(rùn)吸引力,，恐怕填不飽習(xí)慣了“賺大錢”的開發(fā)商的胃口,。

　　“廠改倉(cāng)”政策對(duì)于意圖分租賃市場(chǎng)一杯羹的租賃運(yùn)營(yíng)商確實(shí)是重大利好，因?yàn)檫@個(gè)政策解決了他們?yōu)榭鄲赖膫}(cāng)源問題,，新增了很多獲得倉(cāng)源的途徑,。對(duì)于那些貨物往來多、租賃市場(chǎng)活躍的城市的工業(yè)廠房去庫(kù)存,，也是一條新的出路,。這才是“廠改倉(cāng)”的要義所在。